Koopovereenkomst ontbinden

Het ontbinden van een koopovereenkomst van een woning is een bijzondere situatie. De eerste mogelijkheid om de koopovereenkomst van een woning te ontbinden is tijdens de drie dagen bedenktijd. In deze fase mag je zonder opgaaf van reden de koop ontbinden. Daarna kun je alleen nog de koopovereenkomst ontbinden op grond van een ontbindende voorwaarde die staan beschreven in het koopcontract. In alle andere gevallen is de koopovereenkomst definitief en kun je de koopovereenkomst van het huis alleen ontbinden in overeenstemming met beide partijen (koper en verkoper) of na een rechterlijke uitspraak. 

De koopovereenkomst ontbinden van een woning binnen de bedenktijd

Zoals we net al zeiden, is de eerste mogelijkheid om de koopovereenkomst van een woning te ontbinden tijdens de drie dagen bedenktijd. In deze fase mag je zonder opgaaf van reden de koop ontbinden. De bedenktijd gaat in op de eerstvolgende dag nadat de koper een afschrift krijgt van de getekende koopovereenkomst. Heb je bijvoorbeeld de koopovereenkomst getekend op maandag en heb je gelijk een kopie van de getekende koopovereenkomst ontvangen? Dan gaat de driedagen bedenktijd in op dinsdag. De bedenktijd bestaat altijd uit minimaal twee werkdagen, het weekend wordt als één dag gerekend. Ontvang je de kopie van de getekende koopovereenkomst op donderdag? Dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur een duurt tot maandagavond 24:00 uur. Als je de koopovereenkomst van het huis gaat ontbinden binnen de bedenktijd, is het verstandig om te zorgen voor bewijs dat je van de koop hebt afgezien. Zo kun je later altijd bewijzen dat je binnen de driedagen bedenktijd de koopovereenkomst van de woning hebt ontbonden.

De koopovereenkomst ontbinden van een woning op basis van ontbindende voorwaarden

Als de driedagen bedenktijd is verstreken, kun je de koopovereenkomst van het huis alleen nog ontbinden op grond van een ontbindende voorwaarde die staan beschreven in het koopcontract. Er kunnen veel verschillende ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen worden. De bekendste ontbindende voorwaarde is voorbehoud van financiering. Lukt het de koper niet om binnen de gestelde termijn de financiering rond te krijgen, kan de koper vragen om uitstel. Krijgt de koper helemaal geen finaal akkoord van de bank, dan zal de koper de koopovereenkomst moeten ontbinden. Hoe dat moet en welk bewijs de koper moet aanleveren staat beschreven in de koopovereenkomst.

Een andere ontbindende voorwaarde die tegenwoordig standaard wordt opgenomen in een koopovereenkomst, is voorbehoud van bouwtechnische keuring. Het is niet verplicht om een bouwkundige inspecteur in te schakelen, maar soms is het wel verstandig of zelfs noodzakelijk. Wanneer dit bij de ontbindende voorwaarde is opgenomen, wordt er een bepaald termijn en bedrag aan gekoppeld. Blijkt dat de directe herstelkosten boven het bepaalde bedrag uitkomt? Dan kun je de koopovereenkomst van de woning ontbinden. 

Het ontbinden van de koopovereenkomst van een woning

Hoe de koper de koopovereenkomst kan ontbinden staat omschreven in de koopovereenkomst. Het ontbinden van de koop moet altijd schriftelijk gedaan worden via de gangbare kanalen en de verkoper en diens makelaar moeten op de hoogte gebracht worden. Het is belangrijk dat de koper altijd bewijs heeft van de ontbinding van de koopovereenkomst.

Wat gebeurt er wanneer de koper in gebreke blijft?

In de koopovereenkomst van een woning staat vaak een boetebeding voor ontbinding, meestal is dit 10 % van de koopsom. De koper moet in dat geval vaak een waarborgsom betalen of een bankgarantie afgeven van 10% van de koopsom. Als de koper gebruik maakt van de bedenktijd of ontbindende voorwaarden, krijgt de koper het geld weer terug of wordt de bankgarantie beëindigd. Blijft de koper aantoonbaar in gebreke, dan kun je als verkoper de boete vorderen.

Voordat de verkoper de boete kan vorderen, moet de koper in gebreke gesteld worden. Dit kun je doen door degene die niet-nakomt (de koper) een aangetekende brief te sturen, waarin je vordert dat er binnen acht dagen na ondertekening van de brief door de koper moet worden voldaan aan de nakoming van de koopovereenkomst. Na de termijn van acht dagen heb je als verkoper het recht de koopovereenkomst van het huis te ontbinden. Je kunt dan de boete van 10 % van de koopsom vorderen, die door de koper betaalt moet worden. Als je meer schade lijdt dan die 10 %, kun je ook aanvullende schadevergoeding eisen. 

Als de koper na de termijn van acht dagen wil dat de verkoper alsnog meewerkt aan de eigendomsoverdracht, dan vordert de verkoper nakoming van de overeenkomst. De verkoper kan dan een boete vorderen van 0,3 % van de koopsom per dag (tot maximaal 10 % van de koopprijs). De boete start na de acht dagen van de ingebrekestelling tot het moment van de daadwerkelijke overdracht.

Meer weten over het ontbinden van een koopovereenkomst?

Neem gerust contact met ons op, wij vertellen je graag meer over dit onderwerp. Ons notariskantoor is op werkdagen tussen 08:30 tot 17:00 uur gemakkelijk te bereiken via info@notarismirjam.nl of op 0566 601 404.