Wijziging overdrachtbelasting 2026

Het belastingplan 2025, gepresenteerd op Prinsjesdag, bevat een voorstel om het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen per 1 januari 2026 te verlagen van 10,4% naar 8%. Overdrachtsbelasting is een belasting die betaald moet worden wanneer men een woning, een gebouw of een stuk grond koopt.

Vier tarieven in plaats van drie

De overdrachtsbelasting kent per 1 januari 2026 vier tarieven in plaats van drie: een algemeen tarief van 10,4% (bijvoorbeeld voor een stuk grond of een garagebox), een tarief van 0% of 2% voor huizen die als hoofdverblijf gebruikt worden en 8% voor alle andere woningen.

Voorwaarden voor 0% en 2% (hoofdverblijf en startersvrijstelling)

Het lage tarief van 0% of 2% geldt alleen voor kopers die de woning zelf gaan bewonen en dat vooraf schriftelijk hebben verklaard bij de notaris. Kopers die jonger dan 35 jaar zijn en een huis kopen voor een koopsom lager dan € 525.000,00 kunnen eenmalig gebruikmaken van het tarief van 0%, ook wel de startersvrijstelling genoemd.

Beleggers, verhuur en tweede woningen

Wie een woning koopt als belegging, om te verhuren of om als tweede woning te gebruiken, valt niet onder dit lage tarief. Voor deze categorie kopers geldt op dit moment het hoge tarief van 10,4%, dat vanaf 2026 wordt verlaagd naar 8%.

Achtergrond: van één tarief naar onderscheid en verhoging

Tot 2021 betaalde iedereen 2% overdrachtsbelasting bij de koop van een woning. Daarna werd onderscheid gemaakt tussen kopers die de woning als hoofverblijf gingen gebruiken en kopers die dat niet deden. Vanaf dat jaar werd het tarief stapsgewijs verhoogd tot 10,4%. Het hoge tarief moest beleggers ontmoedigen om woningen op te kopen.

Doel van de verlaging en mogelijke effecten

In de praktijk leidde dit echter tot minder investeringen in huurwoningen en soms tot stilgevallen projecten. Met de verlaging naar 8% wil de regering de investeringsbereidheid in huurwoningen vergroten en de bouw van nieuwe woningen stimuleren. Het is de vraag of deze verlaging dit effect daadwerkelijk zal hebben.

Inkomstenbelasting: box 1 versus box 3

Eigen woningen worden ook belast met inkomstenbelasting. Woningen die als hoofdverblijf gelden worden belast met het tarief van box 1, woningen die gekocht worden als investering, als recreatiewoning of om te verhuren, worden belast met het tarief van box 3.

Box 3: fictief rendement en leegwaarderatio

Over de waarde van woningen belast in box 3 wordt belasting geheven op basis van een fictief rendement. De waarde van verhuurde woningen wordt verlaagd met een zogenaamde “leegwaarderatio”, een korting op de waarde, omdat een verhuurde woning minder waard is dan een woning die vrij te verkopen is. Deze korting is sinds 2023 steeds minder geworden, waardoor de waarde van deze woningen hoger wordt en er meer inkomstenbelasting betaald moet worden. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8% compenseert dat enigszins, maar verandert niets aan de jaarlijkse belastingdruk.

Vooruitblik: mogelijk nieuw box 3-stelsel in 2027

In 2027 wordt er waarschijnlijk een nieuw box 3-stelsel ingevoerd waarbij niet langer met fictieve rendementen wordt gerekend, maar belasting wordt geheven over het werkelijke rendement, zoals de huurinkomsten. Wat het gevolg zal zijn voor de in box 3 belaste huizen is nog onbekend.