Overdrachtsbelasting en sleutelverklaring

Iedereen die onroerend goed koopt of krijgt, moet overdrachtsbelasting betalen. Overdrachts-belasting is verschuldigd op het moment dat de akte van overdracht van het onroerend goed bij de notaris getekend wordt.  Het tekenen van de akte gevolgd door de inschrijving van deze akte in het kadaster noemt men de juridische eigendomsoverdracht. Soms is er vóór de juridische eigendomsoverdracht een economische eigendomsoverdracht.  Hiervan is sprake als een ander dan de juridische eigenaar een belang krijgt bij het onroerend goed. Bij economische eigendoms-overdracht is ook overdrachtsbelasting verschuldigd.

De overdrachtsbelasting bedraagt 10,4% van de waarde van het onroerend goed. Kopers van een huis die dit huis als hun hoofdverblijf gaan gebruiken kunnen een beroep doen op een lager tarief van 2% of 0% als de koper jonger is dan 35 jaar en de waarde van het huis lager is dan € 440.000,00. De overdrachtsbelasting wordt bij de juridische eigendomsoverdracht door de notaris geïnd en afgedragen aan de belastingdienst. De notaris is hiervoor hoofdelijk aansprakelijk. Bij een economische eigendomsoverdracht moet degene die een belang krijgt bij het onroerend goed zelf binnen twee weken na de eigendomsoverdracht de belastingaangifte doen. De juridische eigenaar is hiervoor hoofdelijk aansprakelijk. Als de aangifte niet tijdig gebeurt, kan er een boete opgelegd worden.

Als een woning leeg staat en de koper van de verkoper vóór de juridische eigendomsoverdracht toestemming krijgt om er te gaan wonen of het huis te gaan verbouwen, wordt er vaak een sleutelverklaring opgesteld. Een sleutelverklaring is een schriftelijke overeenkomst waarin de verkoper de koper het recht geeft de woning te bewonen of te verbouwen. Deze verklaring heeft tot gevolg dat dat de koper een belang krijgt bij de woning en er vaak sprake is van een economische eigendomsoverdracht. De overdrachtsbelasting bij een economische eigendomsoverdracht bedraagt 10,4%. Het verlaagde tarief van 2% en de startersvrijstelling (0%) gelden niet. Als binnen zes maanden na de economische eigendomsoverdracht de juridische eigendomsoverdracht plaatsvindt, is er bij de juridische eigendomsoverdracht geen overdrachtsbelasting meer verschuldigd. Men heeft dan 10,4% in plaats van 2% overdrachtsbelasting betaald!

De staatssecretaris van Financiën heeft op 12 januari 2023 besloten om in de hiervoor vermelde situaties van economische eigendomsoverdracht het toepassen van het verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling goed te keuren, als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

•  de sleutelverklaring wordt tegelijk met of na de koopovereenkomst getekend;
• er bestaat een directe samenhang tussen juridische eigendomsoverdracht en de economische eigendomsoverdracht door en van dezelfde persoon of personen;
•  van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging wordt aangifte gedaan;
• aan alle overige wettelijke eisen van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan.

Bij een sleutelverklaring moet er rekening mee worden gehouden dat de hypotheekbank van de verkoper vaak toestemming moet geven als dat in de voorwaarden van de bank staat. Als deze toestemming niet gevraagd wordt, kan de bank de hypotheek in één keer opeisen. De opstalverzekering van de verkoper moet doorlopen en op de hoogte worden gesteld. Als de koper de financiering niet rond krijgt of het tekenen van de akte van overdracht om een andere reden niet doorgaat, moeten gedane verbouwingswerkzaamheden worden teruggedraaid en moet de koper de woning weer verlaten.